Patrimm.com Bertrand de Patrimm - 11 février 2026 - 7:30 am

Cash Flow – Pourquoi ce sujet fait la différence entre un “bon” et un “excellent” investissement

cashflow – Charges récupérables vs non récupérables : transformer un relevé de copro en réel cashflow

Si tu as déjà investi une ou deux fois, tu sais que la rentabilité brute est un filtre, pas une décision. Le vrai levier, c’est la précision sur les charges : ce que tu peux refacturer au locataire, ce qui reste à ta charge, et comment ces lignes impactent ton cashflow mensuel.

Dans un marché comme Nice (rendement locatif 4–5.5% en 2026 sur quartiers comme Riquier ou Libération) ou Lyon (Guillotière, Part-Dieu pour locatif pro), une erreur de 30–50€/mois sur les charges non récupérables peut faire passer un projet de “robuste” à “limite”

Charges récupérables : définition et cadre légal simple

Une charge est récupérable si elle est explicitement prévue dans la liste légale et si elle profite directement au locataire (service, usage, entretien courant). Tout le reste est, par défaut, à la charge du bailleur et impacte ton rendement net.

Pour aller à l’essentiel : la liste est figée (décret n°87-713 du 26 août 1987), et tu dois pouvoir la justifier au locataire lors de la régularisation annuelle. Guide complet ici :

Les 4 familles critiques

Voici les catégories que tu rencontres 90% du temps en copropriété urbaine (typique Nice hyper-centre ou Lyon Confluence) :

1. Services courants et équipements communs

Récupérable : eau froide chaude (part locative), électricité ascenseur/éclairage communs, ramonage cheminées collectives, entretien espaces verts.
Non récupérable : remplacement chaudière collective, mise en conformité gros œuvre.
Exemple Nice : Vieille copro Riquier, eau + entretien → 40€/mois récupérable sur locataire Airbnb.

2. Entretien et petites réparations

Récupérable : petites réparations ascenseur/portes, entretien chaudière, débouchements canalisations
Non récupérable : travaux de rénovation énergétique (ravalement, isolation lourde), remplacement équipements majeurs.
Astuce avancée : vérifie si la copro a un “fonds pour travaux” : ça limite les appels exceptionnels à ton cashflow.

3. Taxes et redevances locatives

Récupérable : taxe enlèvement ordures ménagères (TEOM), frais de syndic (part locative).
Non récupérable : taxe foncière, appels de charges exceptionnels votés en AG.
Lyon specifique : TEOM souvent 15–25€/mois, toujours récupérable – ne l’oublie pas dans ton modèle.

4. Personnel et assurances communes

Récupérable : gardien/concierge (part services), assurance immeuble (part locative).[
Non récupérable : assurance PNO (propriétaire non occupant), cotisations fonds travaux.

Méthode Patrimm : “copro → cashflow” en 6 étapes (copiable)

Voici le process que j’utilise pour des audits remote Nice/Lyon. Tu peux le répliquer sur n’importe quel relevé :

Récupère les données : dernier appel de charges + budget prévisionnel (demande au syndic/notaire).
Isole quote-part récupérable : souvent déjà calculée (ligne “provision locative”). Si pas, applique le % copro (ex : 60m²/200m² immeuble = 30%).
Ajoute TEOM/taxes locatives : rarement incluses dans la quote-part, toujours récupérables.
Sépare exceptionnel vs récurrent : AG travaux = one-shot, ne lisse pas dans mensuel.
Mensualise : récupérable (neutre cashflow) vs non récupérable (impact direct). Exemple : total charges 200€ → 120€ récupérable → 80€ ta charge.
Stress test : +15% non récupérable (hausse syndic/copro), vérifie cashflow >0€ prudent.

Exemple chiffré Nice (appart 45m² Riquier, 850€ loyer) :

Charges copro : 180€/mois. Récupérable : 110€ (eau, TEOM, entretien). Non récupérable : 70€ (frais syndic, assurances).
Impact cashflow : -70€ au lieu de -180€ si tu avais tout pris en charge. Gain : 1.2 pts rendement net.

Erreurs avancées qui tuent la rentabilité (et comment les éviter)

Confondre provisions et réel : provision 2025 inclut travaux 2026 → sur-estimation cashflow. Solution : budget prévisionnel
Oublier TEOM : 20€/mois Nice/Lyon, toujours récupérable mais souvent “caché” dans copro.
Régularisation mal anticipée : si sous-provision, appel locataire → turnover. Solution : historique 2 ans.
Micro-foncier trompeur : abattement 30% sur tout, y compris charges récupérables (tu paies impôts sur loyers bruts). Vérifie réel si charges >30%.

> Optimiser vos revenus ? Chatez avec moi en cliquant ici pour en parler

ou demandez ici à être rappelé