La transformation des bureaux obsolètes en logements est une idée intellectuellement séduisante, mais elle rencontre souvent des difficultés pratiques, financières et réglementaires. Ces obstacles limitent probablement son potentiel à résoudre rapidement la crise du logement. Cependant, l’expérience accumulée par la foncière européenne Covivio démontre que cette piste ne doit pas être négligée.
Covivio a initié il y a 8 ans un pôle dédié à la transformation des bureaux en logements. Bien que cette activité ne représente qu’environ 4% de son patrimoine, elle a déjà engagé 10 opérations, totalisant 1357 logements, avec 10 projets supplémentaires en cours d’étude, pouvant potentiellement ajouter 1858 logements. Ces opérations, telles que celles de Meudon et du Raincy, ont débuté dès 2022. Le processus implique souvent la conservation et la transformation des immeubles existants, mais dans certains cas, une démolition et une reconstruction sont nécessaires. Une équipe de 15 personnes se charge de ces projets, après avoir identifié les sites les plus propices à la conversion en logements.
Cependant, cette transformation est entravée par divers obstacles. Le passage de bureaux à logements entraîne une perte de surface brute de l’immeuble, et les obligations de créer des logements sociaux sur une partie de cette surface compliquent encore les choses. De plus, les contraintes réglementaires et les exigences de la communauté locale ajoutent des difficultés supplémentaires. Malgré ces défis, la transformation reste attractive dans certains cas, surtout pour des immeubles bien situés.
La localisation joue un rôle crucial, et certains quartiers comme Rueil-sur-Seine offrent des opportunités intéressantes en raison de leur proximité avec des infrastructures et des transports. En ce qui concerne les bâtiments eux-mêmes, les immeubles haussmanniens et ceux des années 60 sont plus faciles à reconvertir en logements, tandis que les constructions des années 1985 à 1995 présentent plus de difficultés.
Sur le plan financier, Covivio estime que le coût de ces transformations est comparable à celui de la construction neuve, se situant entre 2500 et 3500 euros le mètre carré, selon la région.
La transformation des bureaux en logements présente des défis, mais elle peut être une solution viable pour revitaliser des espaces urbains et répondre à la demande croissante de logements. L’expérience de Covivio illustre les opportunités et les contraintes de cette approche.
