Patrimm.com Bertrand de Patrimm - 10 février 2026 - 7:30 am

Pourquoi même certains investisseurs avancés se trompent encore

Quand on a déjà 1–2 biens, le piège n’est plus “je ne connais pas les notions”. Le piège, c’est de décider trop vite sur un indicateur unique (souvent la rentabilité brute) ou sur un tableur optimiste.
À ce niveau, ton avantage compétitif vient d’une chose : modéliser correctement ce qui fait mal (vacance, charges non récupérables, entretien, fiscalité) et tester la robustesse du projet.

Les 3 métriques et ce qu’elles mesurent vraiment

1) Rentabilité brute
Tu l’utilises pour trier vite : $l o y e r s a n n u e l s / c o \hat{u} t t o t a l$ loyersannuels/cou^ttotal. Elle est utile comme filtre, mais elle ignore le réel (charges, impôts, vacance, gestion, travaux).

2) Rendement net (ou net-net)
Tu réintègres les charges récurrentes et tu commences à voir la vérité économique. Mais attention : beaucoup de “nets” publiés oublient l’entretien long terme (capex), la vacance, ou les charges non récupérables.

3) Cashflow mensuel
C’est ton “stress test” : ce qui reste après loyers encaissés – (charges + crédit + fiscalité + gestion + vacance). C’est ce qui conditionne ta capacité à tenir quand le marché locatif, les taux ou la copro te mettent un coup.

La méthode “avancée” : un deal doit passer 4 filtres

Filtre 1 — Un modèle de charges propre (récupérable vs non récupérable)
Si tu ne distingues pas ce qui est refacturable au locataire de ce qui reste à ta charge, tu peux te raconter n’importe quoi sur le net et le cashflow.
Exemple typique : tu prends “charges de copro” en bloc, alors qu’une partie est récupérable et l’autre non, et tu sur/sous-estimes ton net.

Filtre 2 — Fiscalité : micro-foncier vs réel n’est pas un détail
En location nue, deux régimes existent : micro-foncier (abattement forfaitaire 30%) vs régime réel (déduction des charges réelles).
Le choix dépend de tes loyers, du niveau de charges (intérêts, travaux, gestion, taxe foncière, etc.) et peut faire basculer un projet de “moyen” à “excellent” sur le net après impôt.

Filtre 3 — Scénarios (et pas une seule hypothèse)
Un investisseur avancé ne fait pas “un calcul”, il fait 3 scénarios :

Optimiste (vacance faible, charges stables).
Réaliste (vacance moyenne, entretien normal).
Prudent (1 mois de vacance, hausse charges, travaux).
Le but n’est pas d’être pessimiste, c’est de vérifier que le cashflow et la trésorerie restent gérables.

Filtre 4 — Décision : rendement vs risque vs temps
Le meilleur deal n’est pas celui avec le plus gros pourcentage, c’est celui qui te rapproche de ton objectif (revenus, capitalisation, liberté de temps) sans te rajouter une charge mentale ingérable.