Un même projet immobilier, un même foyer, un même bien à financer — mais deux résultats radicalement différents selon la méthode de calcul appliquée par la banque. C'est ce que révèle la comparaison entre l'ancien calcul dit « différentiel » et la méthode imposée depuis 2022 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Depuis la décision du HCSF du 29 septembre 2021, applicable au 1er janvier 2022, le taux d'endettement (ou taux d'effort) des emprunteurs ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance de prêt comprise. Ce seuil, contraignant et non plus simplement recommandé, s'impose à tous les établissements de crédit, sous le contrôle de l'ACPR. Il était auparavant fixé à 33 %.
Les banques conservent une marge de flexibilité leur permettant de déroger à cette règle pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits.
Avant 2022 — le calcul différentiel
Certains établissements (Crédit Agricole, Caisse d'Épargne notamment) pratiquaient une méthode où seul le solde entre la mensualité du nouveau crédit locatif et les loyers perçus (pondérés, généralement entre 70 % et 90 %) était intégré au calcul. Concrètement, le loyer venait en déduction de la charge de crédit avant division par les revenus.
Exemple avec un foyer disposant de 3 000 € de revenus, 600 € de crédits en cours, un loyer actuel de 900 € (pondéré à 70 %, soit 630 € retenus) et un nouveau crédit locatif de 700 € :
$$(600 + 700 - 630) / 3,000 = 22{,}3,%$$
Depuis 2022 — la méthode HCSF
Cette approche différentielle n'est plus conforme à la norme en vigueur. Le loyer perçu s'ajoute désormais aux revenus, tandis que le crédit reste intégralement comptabilisé dans les charges :
$$(600 + 700) / (3,000 + 630) = 35{,}8,%$$
Sur ce même dossier, le taux passe sous le seuil des 35 % avec l'ancienne méthode, et le dépasse avec la nouvelle.
| Calcul différentiel (avant 2022) | Méthode HCSF (depuis 2022) | |
|---|---|---|
| Traitement du loyer perçu | Déduit de la mensualité de crédit | Ajouté aux revenus |
| Effet sur le taux d'endettement | Mécaniquement plus favorable | Mécaniquement plus élevé |
| Conformité réglementaire | Non conforme depuis le 1er janvier 2022 | Norme en vigueur |
En pratique, cette évolution pénalise particulièrement les investisseurs locatifs, dont les projets sont pourtant censés s'autofinancer en partie grâce aux loyers perçus. Ils se retrouvent traités selon une grille de lecture proche de celle d'un primo-accédant, sans que la capacité de remboursement réelle générée par le bien loué soit pleinement reconnue.
Exemple chiffré simplifié à visée pédagogique. Les modalités précises (pondération du loyer, marge de flexibilité, éléments inclus dans le calcul) varient selon les établissements bancaires et évoluent dans le temps ; il est recommandé de vérifier les conditions appliquées auprès de sa banque ou de son courtier.