--- title: "Immobilier : les prix n’ont peut-être pas fini de baisser" description: "Analyse des tendances du marché immobilier en France : la stabilisation des prix est-elle réelle ou une illusion face à une crise persistante ?" image: https://patrimm.com/hubfs/Patrimm%20ensemble%20plus%20fort.jpeg --- [Passer au contenu](https://patrimm.com/blog/immobilier-les-prix-nont-peut-être-pas-fini-de-baisser#main-content) ![](https://patrimm.com/hs-fs/hubfs/AI-Generated%20Media/Images/Bustling%20Urban%20Landscape%20With%20Glass%20Skyscraper%20And%20Stone%20Building.png?width=1536&height=1024&name=Bustling%20Urban%20Landscape%20With%20Glass%20Skyscraper%20And%20Stone%20Building.png) investissement immobilier audit investissement immobilier Marchés immobilier # Immobilier : les prix n’ont peut-être pas fini de baisser ![Bertrand de Patrimm](https://7528315.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hub/7528315/hubfs/raw_assets/public/mV0_d-cms-elevate-theme_hubspot/elevate/images/avatar-placeholder.jpg?width=48&height=48&name=avatar-placeholder.jpg) Bertrand de Patrimm 7 octobre 2026 ## Le marché français est-il réellement sorti de son cycle baissier, ou sommes-nous simplement entrés dans une phase de stabilisation sous contraintes ? **Les prix de l'immobilier ancien ont encore reculé au deuxième trimestre 2026.** Selon l'INSEE, ils ont baissé de **1 % sur le trimestre** et de **0,8 % sur un an**. Les maisons reculent davantage, à -1,3 % sur un an, tandis que les appartements sont quasiment stables. Dans le même temps, le nombre de transactions s'est stabilisé. À première vue, on pourrait donc considérer que le marché a absorbé le choc de 2022-2024 et qu'une nouvelle phase de stabilisation commence. Mais cette conclusion mérite d'être sérieusement questionnée. Car un marché immobilier ne se juge pas uniquement sur son dernier trimestre. Il faut regarder **le cycle**. Et surtout se demander si le marché a réellement terminé sa phase de correction, ou si plusieurs mécanismes économiques, financiers, réglementaires et politiques ont simplement permis de **ralentir et de contenir la baisse**. C'est une différence fondamentale. Un marché peut être stabilisé sans être assaini. Il peut être soutenu sans être sorti de crise. Et il peut afficher des prix relativement résistants alors que les volumes, les marges, les stocks et la rentabilité continuent de se dégrader. C'est précisément cette situation qui mérite aujourd'hui d'être examinée. --- # 1. Avant de parler de prix, il faut parler de cycle L'erreur la plus fréquente dans l'analyse immobilière consiste à regarder uniquement le prix au mètre carré. Or l'immobilier fonctionne par cycles. Un cycle classique peut être schématiquement décrit ainsi : **baisse des taux → hausse du crédit → hausse de la capacité d'achat → hausse de la demande → hausse des prix → emballement → retournement des taux → baisse de la capacité d'emprunt → baisse des transactions → ajustement des prix → purge des stocks et des acteurs fragiles → stabilisation → nouveau cycle.** Pendant près de deux décennies, la France a bénéficié d'un environnement extrêmement favorable : - baisse structurelle des taux ; - crédit abondant ; - allongement des durées de financement ; - hausse de la capacité d'emprunt ; - hausse des prix ; - perception de l'immobilier comme valeur patrimoniale relativement sûre. Le système a fonctionné. Puis le moteur principal s'est inversé. Les taux ont brutalement remonté. Le pouvoir d'achat immobilier a chuté. Les transactions ont baissé. Le neuf s'est contracté. Les promoteurs ont réduit leurs lancements. Les prix ont commencé à corriger. Mais une question demeure : ## Où sommes-nous exactement dans ce cycle ? C'est probablement la question la plus importante du marché immobilier français en 2026. --- # 2. La correction des prix ne signifie pas nécessairement que la purge est terminée Un cycle baissier ne se purge pas uniquement par les prix. Il peut aussi se purger par : - la baisse des transactions ; - la baisse du crédit ; - la diminution des constructions ; - la réduction des marges ; - la baisse du foncier ; - la disparition de certains projets ; - les ventes contraintes ; - les faillites ; - les restructurations ; - la baisse de la valeur des actifs ; - l'assainissement des bilans. Or plusieurs de ces mécanismes sont encore à l'œuvre. Le marché ancien vient encore de perdre 1 % au deuxième trimestre 2026. La Banque de France constate de son côté une production de crédits à l'habitat qui évolue depuis fin 2024 dans une fourchette de 11 à 13 milliards d'euros par mois, avec un taux moyen des nouveaux crédits remonté à **3,30 % en juillet 2026**. Le marché n'est donc pas bloqué. Mais il n'est pas non plus revenu au régime qui prévalait avant le choc des taux. --- # 3. Le choc des taux a changé durablement l'équation C'est le premier élément du cycle. Lorsque les taux étaient extrêmement bas, un ménage pouvait financer un bien beaucoup plus cher avec la même mensualité. Le raisonnement était simple : **taux plus faible = capacité d'emprunt plus importante = prix supportable plus élevé.** Le phénomène inverse fonctionne également. Lorsque le taux augmente, le même ménage doit choisir entre : - acheter moins cher ; - augmenter son apport ; - allonger la durée ; - augmenter sa mensualité ; - ou renoncer à l'achat. C'est là que le cycle se retourne. Et la remontée des taux ne touche pas seulement les particuliers. Elle touche aussi : - les promoteurs ; - les marchands de biens ; - les foncières ; - les entreprises ; - les investisseurs ; - les collectivités ; - les propriétaires qui refinancent leurs actifs. Le prix de l'argent est donc une variable centrale du cycle immobilier. --- # 4. Mais le problème n'est plus seulement le taux immobilier En 2026, il faut regarder les **taux longs**. Car l'économie mondiale est confrontée simultanément à plusieurs besoins gigantesques de capitaux : - dette publique ; - réarmement ; - transition énergétique ; - infrastructures ; - intelligence artificielle ; - réseaux électriques ; - data centers ; - relocalisation industrielle. Cette concurrence pour le capital contribue à maintenir une pression sur les taux longs. En France, cette situation est aggravée par la dette publique et l'incertitude politique. Fin septembre, le spread entre les obligations françaises à dix ans et leurs équivalentes allemandes a dépassé **110 points de base**, un niveau qui n'avait plus été observé depuis la crise de la zone euro. Reuters souligne également la hausse des CDS sur la dette française et sur certaines banques françaises. Ce n'est pas directement un problème immobilier. Mais cela finit par le devenir. Car : **taux longs plus élevés → coût de financement plus élevé → crédit plus cher → capacité d'achat plus faible → pression sur les prix.** --- # 5. Et derrière les taux, il y a désormais le pétrole C'est un changement majeur par rapport aux analyses immobilières traditionnelles. Le conflit au Moyen-Orient a transformé le pétrole en facteur immobilier indirect. Le blocage du détroit d'Ormuz a affecté un passage stratégique pour les hydrocarbures mondiaux. La Banque de France estime que le choc du conflit a constitué un choc d'offre négatif sur les marchés de matières premières. Elle souligne également le risque de volatilité accrue sur les marchés obligataires. En septembre, le Brent a franchi les 100 dollars. Le SP95-E10 atteignait environ **2,12 €/litre le 8 septembre**, et le gazole environ **2,28 €/litre**. Le 18 septembre, l'AFP rapportait même des niveaux proches de **2,17 € pour le SP95-E10 et 2,39 € pour le gazole**. Ce n'est pas un détail. Le pétrole est présent partout. Dans : - les transports ; - la logistique ; - l'agriculture ; - l'industrie ; - les matériaux ; - le chauffage ; - les déplacements domicile-travail. Une hausse durable du pétrole finit donc par réduire le revenu disponible des ménages. Et un ménage qui dépense davantage pour se déplacer, se chauffer et se nourrir dispose de moins d'argent pour acheter un logement. --- # 6. Le panier de courses : le grand oublié de l'analyse immobilière C'est un point essentiel. On parle beaucoup de l'inflation globale. Mais l'inflation vécue par un ménage ne se résume pas à un chiffre moyen. Le ménage paie chaque semaine : **son alimentation.** Il paie chaque mois : **son énergie, son carburant, ses assurances, son logement, ses abonnements et ses impôts.** En août 2026, l'INSEE mesurait une inflation de **2,4 % sur un an**, mais surtout une accélération de l'énergie de **16,7 %** et une hausse de l'alimentation de **1,1 %** sur un an. Cette différence est importante. Parce que l'achat immobilier est une dépense que l'on peut reporter. Quand le budget quotidien se tend, le ménage ne renonce pas à manger pour acheter un appartement. Il reporte l'appartement. C'est précisément ainsi qu'un choc inflationniste peut se transmettre au marché immobilier. --- # 7. Le pouvoir d'achat immobilier peut donc continuer à se dégrader même lorsque l'inflation ralentit C'est un phénomène que l'on sous-estime. Supposons que l'inflation annuelle retombe. Cela ne signifie pas que les prix reviennent à leur niveau précédent. Une inflation plus faible signifie simplement que les prix augmentent moins vite. Le niveau des dépenses reste élevé. Le ménage conserve donc une structure de dépenses beaucoup plus lourde qu'avant le choc inflationniste. Ajoutez à cela : - le coût du crédit ; - les assurances ; - les charges ; - les travaux ; - le carburant ; - la fiscalité ; et la capacité d'épargne diminue. Or l'apport personnel est devenu déterminant dans l'accès au crédit. --- # 8. Le marché du neuf est probablement le meilleur révélateur de la profondeur du problème Le neuf est beaucoup plus sensible au cycle que l'ancien. Pourquoi ? Parce que le promoteur doit décider aujourd'hui d'une opération qui sera livrée demain. Il doit acheter le foncier. Obtenir les autorisations. Financer le projet. Construire. Commercialiser. Et espérer vendre dans un environnement qu'il ne maîtrise pas. Lorsque la demande solvable baisse, le promoteur ne peut pas simplement attendre. Ses coûts continuent. Son financement continue. Ses équipes continuent. Ses terrains immobilisent du capital. Ses stocks peuvent augmenter. --- # 9. Les chiffres du neuf sont loin de signaler une sortie de crise En juillet 2026, l'enquête INSEE auprès des promoteurs montre que : - la demande de logements neufs est à **-35**, très loin de sa moyenne de long terme de -13 ; - les perspectives de mises en chantier de logements destinés à la vente sont à **-37**, contre une moyenne historique de -18 ; - les perspectives de financement des clients restent à **-33**, contre une moyenne de -21 ; - les stocks de logements invendus restent nettement au-dessus de leur moyenne historique. La FPI donne également un signal extrêmement fort : **les ventes de logements neufs ont chuté de 23,6 % sur un an au deuxième trimestre 2026**, tandis que les réservations du premier semestre sont passées sous 40 000 logements. Nous sommes donc loin d'une normalisation franche du neuf. --- # 10. Et derrière le neuf, il y a les permis de construire Un permis de construire est un indicateur avancé. Moins de permis aujourd'hui signifie moins de logements demain. Mais cela produit également un paradoxe. ### Une offre artificiellement comprimée peut empêcher les prix de baisser autant qu'ils le devraient. Cela ne signifie pas qu'il existe nécessairement une « manipulation » organisée du marché. Cette affirmation demanderait des éléments beaucoup plus précis. En revanche, le résultat économique est parfaitement observable : **si l'offre future est empêchée ou retardée par les règles d'urbanisme, les recours, les délais administratifs et les arbitrages locaux, la quantité de logements disponibles ne répond plus librement à la demande.** Le marché est donc partiellement administré. --- # 11. Le problème du foncier amplifie le phénomène Construire aujourd'hui suppose de résoudre une équation devenue extrêmement complexe : **foncier + urbanisme + normes + financement + construction + fiscalité + commercialisation.** Le foncier est rare. Les règles se multiplient. Les délais s'allongent. Les coûts augmentent. Et le promoteur doit vendre à un prix compatible avec la capacité d'achat des ménages. C'est là que l'équation devient parfois impossible. Le prix de revient est trop élevé. Le prix acceptable par l'acheteur est trop faible. L'opération ne sort donc pas. --- # 12. Et lorsqu'une opération ne sort pas, toute une chaîne économique disparaît Un programme abandonné signifie : - pas de permis valorisé ; - pas de terrain acheté ; - pas de chantier ; - moins d'activité pour les artisans ; - moins de commandes pour les industriels ; - moins de recettes fiscales ; - moins d'emplois. C'est pourquoi la crise immobilière ne concerne jamais uniquement l'immobilier. Elle se diffuse dans toute l'économie. Les défaillances d'entreprises restent d'ailleurs élevées. À fin juillet 2026, la Banque de France comptabilisait **70 605 défaillances sur douze mois**, un niveau qu'elle qualifie toujours d'élevé. Les chocs successifs et l'incertitude ont fragilisé la situation financière de certaines entreprises. --- # 13. Le risque de la chaîne des défaillances Dans un marché immobilier sous pression, les premiers acteurs fragiles sont souvent ceux qui ont : - beaucoup de dette ; - peu de trésorerie ; - des marges faibles ; - des stocks importants ; - des opérations longues ; - des coûts fixes élevés. La difficulté d'un promoteur peut alors devenir celle : du constructeur, puis du sous-traitant, puis de l'artisan, puis du fournisseur. Ce phénomène ne signifie pas que nous sommes actuellement face à une faillite généralisée. Mais il explique pourquoi une baisse immobilière prolongée peut devenir un problème macroéconomique. --- # 14. Le problème des bilans : le sujet que l'on oublie souvent C'est ici que votre remarque sur les entreprises cotées devient particulièrement importante. Un actif immobilier apparaît dans un bilan. Si sa valeur baisse, cela peut affecter : - la valeur des garanties ; - les ratios financiers ; - les fonds propres ; - la capacité d'emprunt ; - la valeur des sociétés immobilières ; - la perception du risque par les investisseurs. La Banque de France et l'ACPR surveillent précisément ce mécanisme. L'ACPR indique notamment que la valorisation des garanties immobilières appelle une vigilance particulière lorsque les prix baissent. Sur l'immobilier commercial, les expositions de niveau 3 atteignaient 4,2 % pour les professionnels de l'immobilier fin 2025, et 8,1 % pour les marchands de biens, même si cette dernière exposition reste marginale dans les concours bancaires. Ce n'est donc pas une théorie abstraite. **La valeur des actifs immobiliers est bien un élément du système financier.** --- # 15. Mais cela ne signifie pas que le marché est artificiellement manipulé Il faut ici faire une distinction importante. Il existe des mécanismes publics et financiers qui cherchent à éviter une chute désordonnée : - politique monétaire ; - réglementation bancaire ; - dispositifs de soutien ; - aides à l'accession ; - logement social ; - garanties ; - adaptation des règles. L'objectif affiché de ces mécanismes est la stabilité économique et financière. On peut néanmoins poser une question légitime : ## À partir de quel moment la stabilisation d'un marché devient-elle un report de son ajustement ? C'est une question économique. --- # 16. C'est ici qu'intervient la notion de « marché sous perfusion » L'expression est volontairement provocatrice. Elle décrit une situation dans laquelle le marché ne retrouve pas spontanément son équilibre mais bénéficie de différents soutiens qui empêchent ou retardent une correction plus brutale. Le marché peut alors donner une impression de stabilité. Mais cette stabilité peut être fragile. Le prix ne baisse pas suffisamment. Les transactions ralentissent. Les stocks restent. Les projets sont reportés. Les vendeurs refusent de vendre. Les acheteurs attendent. Les promoteurs ne lancent pas. Les banques financent plus sélectivement. **La purge n'a pas disparu : elle se déplace dans le temps et dans les volumes.** --- # 17. C'est probablement le point central de cette analyse Un marché peut corriger de trois façons : ### Par les prix Les prix baissent rapidement. ### Par les volumes Les transactions diminuent fortement. ### Par le temps Les prix stagnent pendant plusieurs années tandis que l'inflation, les revenus et les loyers rattrapent progressivement les valorisations. La France pourrait connaître une combinaison des trois. Et c'est précisément pourquoi regarder uniquement le prix au mètre carré est insuffisant. --- # 18. L'attentisme préélectoral peut prolonger cette phase Nous entrons désormais dans la période qui précède la présidentielle de 2027. Ce phénomène est particulièrement important pour l'immobilier. Un achat immobilier est une décision lourde. Un investisseur peut se demander : - quelle fiscalité demain ? - quelles règles locatives ? - quelles aides ? - quelle politique du logement ? - quelle fiscalité sur les plus-values ? - quelle politique énergétique ? - quel environnement économique ? Le ménage peut attendre. L'investisseur peut attendre. Le promoteur peut attendre. Le vendeur peut attendre. La banque peut attendre. Et le marché se fige progressivement. Ce n'est pas une théorie abstraite : en septembre 2026, la presse immobilière décrit précisément un marché ralenti par l'incertitude internationale, les taux et l'approche de la campagne présidentielle. Le *Monde* rapporte que les ventes pourraient rester essentiellement portées par les ventes contraintes jusqu'à l'élection. La FPI constate elle aussi que l'incertitude sur le budget 2027 et l'approche de l'élection présidentielle dissuadent ménages et investisseurs de s'engager. --- # 19. Le risque est que cet attentisme arrive avant la fin de la purge C'est là que le calendrier devient important. Si le marché avait déjà terminé son cycle baissier, quelques mois d'attentisme ne seraient qu'un épisode temporaire. Mais si le marché n'a pas encore purgé ses excès, le gel des transactions peut simplement **repousser la découverte des nouveaux prix d'équilibre**. Pendant plusieurs mois : les vendeurs attendent, les acheteurs attendent, les promoteurs attendent, les investisseurs attendent. Puis, lorsque la visibilité revient, le marché peut devoir réajuster plus brutalement les prix qui n'ont pas suffisamment baissé pendant la période de gel. C'est un scénario possible. Pas une certitude. Mais c'est précisément le scénario qu'il faut surveiller. --- # 20. La guerre en Ukraine ajoute une contrainte budgétaire et géopolitique La guerre en Ukraine doit également être intégrée dans l'analyse. La France apporte un soutien militaire et financier à l'Ukraine. Le Sénat évalue à environ **6,5 milliards d'euros la valeur brute du soutien militaire français depuis 2022**, avec notamment 3,2 milliards d'euros de cessions d'équipements militaires à début 2026. En revanche, les dépenses liées au contexte géopolitique, notamment la montée de l'effort de défense, s'ajoutent à un environnement budgétaire déjà contraint. Et c'est cela qui intéresse l'immobilier. Parce que : **déficit + dette + besoins d'investissement public + défense + énergie = pression sur les finances publiques et potentiellement sur le coût du financement.** --- # 21. Le Moyen-Orient ajoute un deuxième choc géopolitique L'Europe doit désormais composer avec deux fronts géopolitiques majeurs : **la guerre en Ukraine** et **le conflit au Moyen-Orient.** Le deuxième est particulièrement important pour l'économie parce qu'il touche directement l'énergie. Le pétrole remonte. Le gaz est sous surveillance. Les routes commerciales deviennent plus vulnérables. Les coûts logistiques augmentent. Et l'inflation énergétique revient. La Banque de France a explicitement identifié le conflit au Moyen-Orient et le blocage d'Ormuz comme un choc d'offre sur les matières premières. --- # 22. L'or raconte une autre partie de l'histoire L'or n'est évidemment pas un indicateur immobilier. Mais il est intéressant comme thermomètre du comportement des capitaux. Lorsque les investisseurs achètent de l'or, ils cherchent notamment à se protéger contre : - l'incertitude ; - les risques géopolitiques ; - les risques monétaires ; - l'inflation ; - les risques financiers. Le marché de l'or a connu des niveaux historiquement élevés en 2026, même si le métal a également subi des corrections lorsque les taux américains et le dollar remontaient. Le message à retenir n'est donc pas : **« l'or monte, donc l'immobilier va baisser ».** Ce serait trop simpliste. Le véritable message est : **les capitaux mondiaux arbitrent aujourd'hui beaucoup plus fortement entre protection, rendement et risque.** Et l'immobilier doit désormais concurrencer ces autres placements. --- # 23. L'intelligence artificielle change également le marché du capital Cela peut sembler très éloigné de l'immobilier français. Pourtant, le phénomène est considérable. L'IA nécessite des investissements gigantesques : - data centers ; - semi-conducteurs ; - réseaux ; - production électrique ; - stockage ; - refroidissement ; - infrastructures. Reuters rapporte qu'environ **1 000 milliards de dollars d'investissements liés à l'IA sont attendus en 2026**, avec environ 1 200 milliards prévus en 2027 et une estimation d'environ 3 800 milliards cumulés entre 2024 et 2028 selon Oxford Economics. C'est une demande gigantesque de capitaux. Et lorsque les capitaux sont massivement mobilisés vers un secteur, ils ne sont plus disponibles de la même manière pour les autres. --- # 24. Mais l'IA crée également son propre risque financier Ce phénomène devient encore plus intéressant. L'IA ne repose pas uniquement sur les bénéfices actuels des entreprises technologiques. Elle repose également sur des investissements financés par de la dette. Reuters signalait fin septembre des tensions croissantes sur le financement des infrastructures d'IA, notamment autour des data centers et des financements hors bilan. Les investissements IA pourraient représenter plusieurs milliers de milliards de dollars sur quelques années. La Banque de France avait déjà identifié l'exposition croissante du crédit privé au secteur de l'IA comme une vulnérabilité potentielle en cas de révision des anticipations de revenus du secteur. Cela donne un nouveau maillon à la chaîne : **IA → investissements massifs → demande de capitaux → pression sur les taux → coût du capital → immobilier.** Et potentiellement : **IA décevante → correction technologique → baisse des actifs financiers → contraction du crédit → aversion au risque → immobilier.** Encore une fois : ce sont des mécanismes de transmission, pas une prédiction de krach technologique. --- # 25. La relation Chine-USA devient elle aussi déterminante Le monde immobilier de 2026 n'est plus celui de 2010. Les États-Unis et la Chine se livrent une compétition stratégique autour de : - l'industrie ; - les semi-conducteurs ; - l'IA ; - les technologies ; - les chaînes d'approvisionnement ; - l'énergie ; - le commerce. En septembre 2026, Washington et Pékin ont néanmoins annoncé des réductions tarifaires sur certains échanges et le lancement d'un dialogue spécifique sur l'IA. Cela montre à la fois l'existence d'une forte tension structurelle et la volonté de conserver des canaux de négociation. Pour l'Europe, le problème est double. Elle dépend des échanges avec les deux blocs. Mais elle doit également financer sa propre transition industrielle et énergétique. --- # 26. La Chine connaît elle-même une crise immobilière majeure Le parallèle avec la France doit être manié avec prudence. La Chine n'est pas la France. Mais son expérience apporte une leçon essentielle sur les cycles immobiliers. La Chine traverse depuis plusieurs années une profonde crise du logement. En 2026, les ventes immobilières chinoises continuaient de reculer et les autorités ont lancé une réforme structurelle du modèle immobilier. Reuters rapporte que les ventes de logements par surface avaient baissé de **12,1 % sur un an au cours des huit premiers mois de 2026**, tandis qu'environ 7,2 millions de logements restent invendus selon l'analyse citée. 1\. Les logements "strictement" invendus (invendus par les promoteurs)Selon les données du Bureau national des statistiques compilées par l'agence [Reuters](https://asialyst.com/fr/2023/09/30/chine-comment-folie-grandeurs-mene-economie-ruine/), les surfaces commerciales de logements construites et non vendues représentaient environ 648 millions de m². Cela équivaut à environ **7,2 millions de logements invendus** (sur la base d'une surface moyenne de 90 m²). \[[1](https://asialyst.com/fr/2023/09/30/chine-comment-folie-grandeurs-mene-economie-ruine/), [2](https://www.zonebourse.com/cours/action/CHINA-EVERGRANDE-GROUP-6171025/actualite/Meme-les-1-4-milliard-d-habitants-de-la-Chine-ne-peuvent-pas-remplir-tous-les-logements-vacants-a-44910197/)\]2. Les logements vendus mais jamais terminés (chantiers fantômes)Il s'agit d'appartements achetés sur plan par des ménages chinois, mais dont les promoteurs (comme Evergrande ou Country Garden) ont dû stopper la construction en cours de route par manque de liquidités. \[[1](https://fr.businessam.be/chine-logements-vendus-mais-jamais-acheves/)\] - On estime cette catégorie à environ **20 millions de logements en construction abandonnés** ou non achevés. \[[1](https://www.youtube.com/shorts/9ZMFDlRRMZk), [2](https://fr.businessam.be/chine-logements-vendus-mais-jamais-acheves/)\] 3\. Les logements vacants globaux (villes fantômes et spéculation)Cette catégorie englobe tous les appartements qui ont été entièrement construits (et souvent achetés par des investisseurs), mais qui restent désespérément vides. En raison d'une spéculation massive ces vingt dernières années, de nombreux Chinois ont acheté des résidences secondaires ou tertiaires sans jamais l'intention de les louer. \[[1](https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/05e0fbe4-fcdb-4041-94a0-420076567622/files/730ca0e9-0cf4-4478-9fdb-4341bfad6b81), [2](https://dailygeekshow.com/villes-fantomes-chine/), [3](https://www.galivel.com/fr/blog/2035/chine-la-crise-immobiliere-sinstalle-durablement-et-fragilise-toute-leconomie), [4](https://asialyst.com/fr/2023/09/30/chine-comment-folie-grandeurs-mene-economie-ruine/)\] - Les estimations les plus courantes et indépendantes évaluent le stock global à **entre 50 et 65 millions de logements vacants** à travers le pays. \[[1](https://www.youtube.com/shorts/9ZMFDlRRMZk), [2](https://dailygeekshow.com/villes-fantomes-chine/)\] Un ancien haut responsable du Bureau national des statistiques avait d'ailleurs publiquement affirmé que même la totalité de la population chinoise (1,4 milliard d'habitants) ne suffirait probablement pas à remplir tous les appartements vides parsemés à travers le pays. Pour tenter de résorber ce surplus, l'État chinois a notamment initié des programmes de rachat de ces logements vacants pour les transformer en logements sociaux. Le prix à payer, le groupe de promotion immobilière le plus puissant au monde [Evergrande](https://fr.wikipedia.org/wiki/Evergrande_Group) a fait faillite et son dirigeant condamné à la prison à vie. Le gouvernement chinois cherche désormais moins à relancer artificiellement le modèle précédent qu'à réorganiser le marché. C'est un point fondamental : **lorsqu'un cycle immobilier est arrivé à maturité, les mesures de soutien peuvent empêcher l'effondrement mais ne suffisent pas nécessairement à recréer la demande qui existait pendant la phase d'expansion.** --- # 27. Et la Chine ne concerne pas seulement l'immobilier chinois La Chine est également un acteur majeur des flux de capitaux. Lorsque son immobilier se dégrade, les ménages, les entreprises et les investisseurs cherchent à réallouer leurs actifs. Une partie peut chercher des actifs étrangers. Mais les contrôles de capitaux peuvent limiter ces mouvements. Il serait donc excessif d'affirmer : **« la crise chinoise va provoquer une arrivée massive de capitaux chinois en France ».** Ce n'est pas démontré. En revanche, il est parfaitement pertinent d'observer que la crise chinoise participe à une **recomposition mondiale des flux de capitaux et des investissements**. --- # 28. Le marché mondial du capital devient donc beaucoup plus concurrentiel Pendant longtemps, l'immobilier était presque naturellement considéré comme un actif patrimonial incontournable. Aujourd'hui, l'investisseur peut arbitrer entre : - immobilier résidentiel ; - immobilier commercial ; - obligations ; - actions ; - or ; - infrastructures ; - private equity ; - technologie ; - dette privée ; - liquidités. L'immobilier doit donc offrir quelque chose de très important : ## un rendement ajusté du risque suffisamment attractif. Et c'est là que les prix français posent problème. --- # 29. Un bien peut être moins cher et rester trop cher C'est probablement le point le plus important pour l'investisseur. Un appartement qui a perdu 10 % n'est pas nécessairement une bonne affaire. Il peut simplement être : **10 % moins mauvais qu'avant.** Il faut comparer son prix à : - son rendement ; - son loyer ; - son coût de financement ; - ses travaux ; - sa fiscalité ; - son DPE ; - son potentiel de valorisation ; - sa liquidité ; - son emplacement. Le véritable prix d'un bien n'est donc pas celui affiché sur l'annonce. C'est celui auquel **l'opération économique devient suffisamment robuste**. --- # 30. Le DPE ajoute une nouvelle dimension au cycle Le DPE est en train de modifier la hiérarchie des biens immobiliers. Un logement énergivore nécessite potentiellement : - travaux ; - financement supplémentaire ; - risque réglementaire ; - perte de valeur locative ; - décote à la revente. Cela signifie que la prochaine phase du marché pourrait être beaucoup plus sélective. Un bon emplacement ne suffira plus toujours. Un immeuble mal classé peut nécessiter une décote importante pour devenir intéressant. Et à l'inverse, un actif correctement rénové peut conserver une meilleure valeur. --- # 31. Nous pourrions donc assister à une divergence massive entre les biens Il n'y aura probablement pas : **« le marché immobilier français ».** Il y aura : - les bons immeubles ; - les mauvais immeubles ; - les bonnes villes ; - les mauvaises localisations ; - les biens rénovés ; - les passoires ; - les biens rentables ; - les biens surpayés. Deux biens situés dans la même ville peuvent donc connaître des trajectoires complètement différentes. C'est une caractéristique typique d'un marché qui entre dans une phase de sélection après une longue période de hausse. --- # 32. Le véritable danger : confondre stabilisation et sortie de cycle Revenons donc à la question initiale. Les transactions se sont stabilisées. Le crédit fonctionne. Les prix ne se sont pas effondrés. Mais : - les prix reculent encore ; - les taux remontent ; - le neuf reste extrêmement faible ; - les promoteurs sont pessimistes ; - les stocks restent élevés ; - les ménages restent prudents ; - les finances publiques sont sous pression ; - les taux longs remontent ; - le pétrole renchérit les dépenses ; - le contexte géopolitique reste extrêmement tendu ; - la présidentielle approche. Peut-on raisonnablement conclure que le cycle est terminé ? **Il est trop tôt pour l'affirmer.** --- # 33. Ce qui pourrait se passer maintenant Plusieurs scénarios sont possibles. ### Scénario 1 — Reprise véritable Les taux se stabilisent. Le pouvoir d'achat immobilier s'améliore. Les transactions repartent. Les stocks diminuent. Les promoteurs relancent les opérations. Le cycle se termine progressivement. ### Scénario 2 — Stagnation prolongée Les prix cessent de fortement baisser mais les transactions restent faibles. Les vendeurs résistent. Les acheteurs attendent. Le marché reste figé. La correction se fait alors principalement par le temps. ### Scénario 3 — Nouvelle phase baissière Une nouvelle hausse des taux, un choc énergétique durable, une dégradation économique ou un choc financier peut relancer la baisse des prix. ### Scénario 4 — Marché à deux vitesses Les bons actifs repartent. Les biens médiocres continuent de perdre de la valeur. Ce scénario est probablement l'un des plus importants à surveiller. --- # 34. Le scénario du « marché sous perfusion » Il existe également un scénario transversal aux précédents. Les pouvoirs publics et le système financier peuvent chercher à éviter un choc brutal. Cela peut soutenir le marché. Mais soutenir les transactions n'est pas nécessairement résoudre le problème de valorisation. Soutenir le crédit n'est pas nécessairement rendre les biens abordables. Soutenir la construction n'est pas nécessairement rendre les opérations rentables. Maintenir des prix nominaux n'est pas nécessairement restaurer la valeur réelle. C'est là que la notion de **perfusion** prend son sens économique. Elle ne signifie pas qu'une manipulation est démontrée. Elle signifie que différents mécanismes peuvent retarder la manifestation complète de l'ajustement. --- # 35. Pourquoi une purge peut devenir plus dangereuse lorsqu'elle est retardée Plus un ajustement est retardé, plus certains acteurs peuvent continuer à fonctionner dans l'attente d'une reprise. Mais si la reprise ne vient pas : les stocks restent, les intérêts continuent de courir, les coûts augmentent, les marges disparaissent, les entreprises se fragilisent. Et à un moment donné, les ventes deviennent contraintes. C'est souvent à ce moment que les prix deviennent réellement flexibles. Une vente volontaire permet de négocier. Une vente contrainte ne fonctionne pas de la même manière. --- # 36. Le véritable point de bascule pourrait donc venir des acteurs contraints C'est pourquoi il faudra surveiller : - les défaillances ; - les promoteurs ; - les marchands de biens ; - les foncières ; - les ventes de logements neufs ; - les stocks ; - les restructurations ; - les actifs saisis ou revendus ; - les banques ; - les assureurs ; - les collectivités très dépendantes des recettes immobilières. La Banque de France souligne déjà que le risque de crédit immobilier professionnel mérite une vigilance accrue lorsque la valeur des garanties baisse. --- # 37. Mais attention : nous ne sommes pas en 2008 Cette comparaison serait trompeuse. La France possède un système de crédit immobilier différent des États-Unis de 2008. Les prêts sont majoritairement à taux fixe. Les banques sont réglementées. Les critères d'octroi sont encadrés. La Banque de France estime d'ailleurs que le système financier français reste résilient, avec des banques et assurances disposant de niveaux de solvabilité et de liquidité solides. Le scénario le plus sérieux n'est donc pas nécessairement celui d'un effondrement bancaire. Il peut être beaucoup plus lent : **stagnation + baisse progressive + baisse des volumes + destruction de marges + restructuration du secteur.** --- # 38. C'est précisément ce qui rend le cycle difficile à lire Un krach est facile à identifier. Une longue purge lente beaucoup moins. Pendant plusieurs années, les prix peuvent : - baisser légèrement ; - remonter temporairement ; - stagner ; - rebaisser ; - varier fortement selon les territoires. Le marché donne alors régulièrement l'impression que : **« le point bas est passé ».** Puis quelques mois plus tard, les conditions changent. C'est pourquoi une analyse cyclique doit regarder plusieurs indicateurs simultanément. --- # 39. Les indicateurs qui permettront de savoir si la purge est terminée Il faudra surveiller ensemble : ### Prix Les prix de l'ancien cessent-ils durablement de baisser ? ### Transactions Le volume repart-il réellement ? ### Crédit Les taux se stabilisent-ils ? ### Pouvoir d'achat La capacité d'emprunt des ménages s'améliore-t-elle ? ### Neuf Les réservations repartent-elles durablement ? ### Stocks Les logements invendus diminuent-ils ? ### Construction Les permis et mises en chantier repartent-ils ? ### Promoteurs Les marges redeviennent-elles positives ? ### Entreprises Les défaillances diminuent-elles durablement ? ### Finance Les taux longs et le spread français se détendent-ils ? ### Énergie Le pétrole se normalise-t-il ? ### Consommation Le pouvoir d'achat alimentaire et énergétique se redresse-t-il ? ### Géopolitique Les risques diminuent-ils ? ### Politique L'incertitude liée à 2027 disparaît-elle ? C'est **l'ensemble** de ces signaux qui permettra de parler sérieusement de sortie de cycle. --- # 40. Et c'est là que le rôle de l'investisseur change Pendant une longue phase haussière, l'investisseur pouvait acheter presque n'importe quoi dans une zone dynamique et compter partiellement sur : **l'effet de levier + la hausse des prix.** Ce modèle est beaucoup moins confortable aujourd'hui. Dans un marché de fin de cycle, l'investisseur doit revenir aux fondamentaux. Il doit savoir : **acheter.** **négocier.** **financer.** **rénover.** **exploiter.** **conserver.** **revendre.** Et surtout : **calculer ce qui se passe si le marché baisse encore.** --- # 41. La vraie question n'est donc pas : « Quand sera le point bas ? » Personne ne peut connaître le point bas à l'avance. La bonne question est : ## « À quel prix ce bien devient-il une bonne affaire même si le marché baisse encore ? » Cette question change complètement la stratégie. Si un bien reste rentable avec : - 5 % de baisse supplémentaire ; - 10 % de hausse des travaux ; - un taux de crédit plus élevé ; - quelques mois de vacance ; alors l'investissement possède une marge de sécurité. Si l'opération ne fonctionne que si les prix repartent immédiatement à la hausse, le risque est beaucoup plus important. --- # Conclusion ## Le marché immobilier français n'a peut-être pas terminé son cycle baissier. Les dernières données ne permettent pas de l'affirmer avec certitude. Mais elles ne permettent pas non plus de considérer que la purge est terminée. Au deuxième trimestre 2026, les prix de l'ancien ont encore reculé de 1 % sur le trimestre. Le crédit reste plus coûteux. Les taux remontent. Le neuf reste extrêmement faible. Les promoteurs restent pessimistes. Les stocks restent élevés. Les défaillances d'entreprises demeurent importantes. Et, autour de ce marché immobilier déjà fragilisé, s'accumulent désormais des forces qui n'existaient pas avec la même intensité au début du cycle : **guerre en Ukraine, conflit au Moyen-Orient, pétrole, inflation énergétique, pouvoir d'achat alimentaire, dette publique, remontée des taux longs, tensions sur les marchés obligataires, élections de 2027, crise immobilière chinoise, tensions Chine-USA, investissements massifs dans l'intelligence artificielle et concurrence mondiale pour le capital.** Aucun de ces facteurs ne suffit à lui seul à provoquer une baisse immobilière. Mais leur combinaison peut modifier profondément les conditions dans lesquelles le marché fonctionne. Et surtout, le marché immobilier peut être **stabilisé sans être réellement assaini**. Les prix peuvent être relativement résistants parce que les vendeurs refusent de baisser. Les transactions peuvent être maintenues par les ventes contraintes. L'offre peut être comprimée par la faiblesse de la construction. Le crédit peut repartir sans retrouver ses anciennes conditions. Les promoteurs peuvent réduire leurs programmes. Les investisseurs peuvent attendre. Et l'ensemble peut produire une apparente stabilité. ### Mais une apparente stabilité n'est pas nécessairement la fin d'un cycle. Elle peut aussi être une phase de transition. Une période pendant laquelle le marché cherche encore son nouveau niveau d'équilibre. C'est pourquoi il faut regarder non seulement les prix, mais aussi **les volumes, les stocks, les marges, le crédit, les faillites, les permis, les taux, l'énergie, la consommation et le comportement des investisseurs.** Le risque n'est d'ailleurs pas forcément celui d'un grand krach. Il peut être beaucoup plus lent. **Quelques années de stagnation, entrecoupées de baisses, pendant lesquelles l'inflation et le coût du capital continuent de modifier progressivement la valeur réelle des actifs.** Et c'est peut-être là que se trouve aujourd'hui le principal enjeu. ### Le marché immobilier français est-il véritablement sorti de son cycle baissier ? **Ou avons-nous simplement réussi à empêcher, pour l'instant, qu'il aille jusqu'au bout de sa purge ?** La réponse ne se trouvera pas dans le prochain titre annonçant une hausse ou une baisse de 1 %. Elle se trouvera dans la convergence — ou non — de tous les indicateurs du cycle. Et pour l'investisseur, la conséquence est simple : **ne pas chercher à deviner le point bas.** Chercher à acheter suffisamment bien pour que l'opération reste bonne **même si le point bas n'est pas encore atteint.** C'est dans ce type de marché que le prix d'achat, la qualité du bien, la négociation, le financement et la stratégie deviennent beaucoup plus importants que la simple évolution moyenne du prix au mètre carré. **Un marché qui monte pardonne beaucoup d'erreurs.** **Un marché qui corrige les révèle.** ## Partager ce post [mailto:https%3A%2F%2Fpatrimm.com%2Fblog%2Fimmobilier-les-prix-nont-peut-%25C3%25AAtre-pas-fini-de-baisser](mailto:https%3A%2F%2Fpatrimm.com%2Fblog%2Fimmobilier-les-prix-nont-peut-%25C3%25AAtre-pas-fini-de-baisser) ## Poursuivre la lecture ### [![](https://patrimm.com/hs-fs/hubfs/AI-Generated%20Media/Images/Split%20Screen%20Real%20Estate%20Portfolios%20Comparison.png?width=1536&height=1024&name=Split%20Screen%20Real%20Estate%20Portfolios%20Comparison.png) Diversifier son patrimoine immobilier : faut-il vraiment posséder plusieurs biens ?](https://patrimm.com/blog/diversifier-son-patrimoine-immobilier-faut-il-vraiment-poss%C3%A9der-plusieurs-biens) ### [![](https://patrimm.com/hs-fs/hubfs/AI-Generated%20Media/Images/Urban%20Elegant%20Apartment%20with%20Natural%20Light%20and%20Modern%20Interior.png?width=1536&height=1024&name=Urban%20Elegant%20Apartment%20with%20Natural%20Light%20and%20Modern%20Interior.png) Immobilier : pourquoi analyser son propre patrimoine avant d'acheter](https://patrimm.com/blog/immobilier-pourquoi-analyser-son-propre-patrimoine-avant-dacheter) [![Patrimm.com](https://patrimm.com/hs-fs/hubfs/1000001185-2.jpg?width=1254&height=1254&name=1000001185-2.jpg "Patrimm.com")](https://meetings-eu1.hubspot.com/bertrand-maurice) - [Services](https://patrimm.com/blog/immobilier-les-prix-nont-peut-être-pas-fini-de-baisser#services) - [Blog](https://patrimm.com/blog/immobilier-les-prix-nont-peut-être-pas-fini-de-baisser#blog) ---   [CGV & Politique de Confidentialité](https://patrimm.com/hubfs/Patrimm_CGV_et_Politique_de_confidentialite%202026.pdf)   Privacy Policy · Legal · © 2026 Patrimm. All rights reserved. ```json { "@context" : "https://schema.org", "@type" : "BlogPosting", "author" : { "@type" : "Person", "name" : "Bertrand de Patrimm", "url" : "https://patrimm.com/blog/author/user22115552494702" }, "dateModified" : "2026-10-07T06:00:00.303Z", "datePublished" : "2026-10-07T06:00:00.000Z", "headline" : "Immobilier : les prix n’ont peut-être pas fini de baisser", "image" : [ "https://patrimm.com/hubfs/AI-Generated%20Media/Images/Bustling%20Urban%20Landscape%20With%20Glass%20Skyscraper%20And%20Stone%20Building.png" ], "mainEntityOfPage" : { "@id" : "https://patrimm.com/blog/immobilier-les-prix-nont-peut-être-pas-fini-de-baisser", "@type" : "WebPage" }, "publisher" : { "@type" : "Organization", "logo" : { "@type" : "ImageObject", "url" : "https://patrimm.com/hubfs/1000001185-1.jpg" }, "name" : "Patrimm" } } ``` ```json { "@context" : "https://schema.org", "@type" : "Organization", "description" : "Patrimm accompagne les particuliers dans l'investissement locatif et intervient comme développeur foncier externalisé pour promoteurs.", "name" : "Patrimm", "url" : "https://patrimm.com" } ```