DPE et ça continue ...

On a appris à fuir les "passoires thermiques".
On découvre à peine les "bouilloires thermiques" : des logements parfois bien classés au DPE… mais invivables en cas de canicule.

Dans la France de 2026, un mauvais DPE peut déjà coûter –15 à –20% sur le prix de vente.
Demain, le marché sanctionnera aussi les biens qui surchauffent l’été, même avec une belle étiquette énergétique.

Pour protéger son patrimoine, il ne suffit plus de regarder la lettre DPE : il faut aussi évaluer le confort d’été et la résilience climatique du bien.

Le DPE est en train de devenir bien plus qu’un simple diagnostic technique : c’est désormais un véritable outil de tri des biens immobiliers… mais aussi une source de malentendus dans un monde qui se réchauffe. Aujourd’hui, il structure les prix, les possibilités de location, et même l’accès au financement, tout en restant très incomplet sur un point crucial : le confort d’été.

DPE : de la couleur à la décote

Le principe du DPE est simple : une lettre de A à G, une estimation de consommation d’énergie et d’émissions de CO₂, et quelques recommandations de travaux.
Dans la pratique, cette lettre est devenue un critère majeur de valeur : un bien classé F ou G subit généralement une décote sensible à la vente (souvent à deux chiffres en pourcentage), tandis qu’un logement classé A ou B bénéficie d’une prime de prix et d’une meilleure attractivité commerciale.

À cela s’ajoutent les interdictions progressives de location des passoires énergétiques : certains biens ne peuvent déjà plus être loués, et d’autres devront être rénovés d’ici quelques années sous peine de sortir du marché locatif. Le DPE ne se contente donc plus d’informer : il décide en partie de la rentabilité et de la liquidité d’un patrimoine.

L’angle mort : le confort d’été et les "bouilloires thermiques"

Ce qui gêne de plus en plus, c’est que le DPE a été pensé avant tout pour l’hiver : éviter les déperditions de chaleur, réduire les consommations, limiter les émissions.
Or, avec la multiplication des vagues de chaleur, un autre risque apparaît : celui des logements qui surchauffent l’été. C’est ce qu’on appelle désormais les "bouilloires thermiques" : des biens qui restent techniquement performants sur le papier, mais deviennent très difficiles à vivre dès que le thermomètre grimpe.

Le DPE intègre bien un indicateur de confort d’été, mais il n’entre pas dans la note globale. Résultat : on peut avoir une belle étiquette A ou B, tout en étant classé "insuffisant" sur le confort d’été. Les études montrent même que cela concerne une part significative des logements, y compris parmi les mieux notés.

On commence donc à distinguer deux catégories de biens problématiques :

• Les "passoires thermiques", qui consomment beaucoup et sont pénalisées par la réglementation.
• Les "bouilloires thermiques", qui surchauffent l’été et risquent, à terme, d’être sanctionnées par le marché (délais de vente plus longs, remises, vacance locative).

Réforme du DPE et nouvelle donne climatique

La réforme du DPE engagée en 2026 (notamment sur le traitement de l’électricité et les DPE collectifs) va reclasser une partie des logements : certains sortiront du statut de passoire sans travaux, ce qui peut mécaniquement améliorer leur valeur et leurs perspectives de location.
Mais cela ne règle pas la question du climat : un bien "sauvé" par la réforme peut rester très vulnérable aux canicules s’il n’est pas protégé du soleil, mal ventilé, léger en inertie ou situé dans une zone fortement minéralisée.

En parallèle, des travaux sont en cours pour renforcer l’indicateur de confort d’été et en faire un critère à part entière : affichage systématique dans les annonces, méthodologie enrichie, prise en compte plus fine des zones climatiques et de la surchauffe. L’objectif est clair : adapter la grille de lecture des diagnostics à la réalité d’un pays qui se réchauffe.

Ce que cela change pour un investisseur ou un propriétaire

Pour un investisseur, un bailleur ou un propriétaire qui raisonne patrimoine, la conséquence est simple : il ne suffit plus de regarder la lettre DPE.
Il faut apprendre à lire le diagnostic en deux dimensions :

1. Performance énergétique hivernale

• Classe DPE (A–G).
• Consommation, émissions, travaux recommandés.
• Impact sur les prix, la location, le financement.

1. Résilience climatique estivale

• Indicateur de confort d’été et risque de surchauffe.
• Exposition (orientation, étage, vitrage), inertie, protections solaires, végétation.
• Impact futur sur la valeur, les loyers et l’attractivité du bien en période de canicule.

Les biens qui cumulent bonne performance énergétique ET bon confort d’été seront les "gagnants" de demain : plus faciles à louer, plus simples à transmettre, moins exposés aux décotes climatiques.
À l’inverse, les logements uniquement "bons sur le papier" l’hiver, mais invivables l’été, pourraient voir leur valeur relativisée à mesure que les acheteurs et les locataires intégreront la question des fortes chaleurs dans leurs décisions.

Pour un cabinet de gestion de patrimoine, le sujet n’est donc pas seulement réglementaire : c’est un enjeu de stratégie patrimoniale. L’analyse des biens, des SCPI et des portefeuilles immobiliers doit désormais intégrer cette double grille DPE + climat, sous peine de sous-estimer un risque qui ne fera que grandir.